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本人謹代表達力集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）之董事會（「董事會」）同寅向股東提呈本公司及其附屬公司（「本集團」）截至二零二四年十二月三十一日止六個月未經審核中期業績之管理層報告書，該業績乃經本公司外聘核數師德勤•關黃陳方會計師行審閱。
中期業績
截至二零二四年十二月三十一日止之六個月內（「本期間」），本集團錄得總收入為港幣33,784,000元（二零二三年：港幣38,307,000元），而毛利為港幣22,196,000元（二零二三年：港幣24,914,000元），相比去年同期（「上一期間」），顯示分別減少收入約12%及毛利約11%。而毛利率輕微上調約為66%（二零二三年：65%）。此業績主要由於本集團之中國大陸投資物業之租金收入（以人民幣（「人民幣」）結算）減少。
於本期間，本集團計入其他收入及收益為港幣4,503,000元（二零二三年：虧損港幣24,000元），主要源自銀行利息收入為港幣4,074,000元（二零二三年：港幣2,490,000元）及淨兌換溢利為港幣236,000元（二零二三年：港幣4,097,000元）。假計利息撥回為零（二零二三年：港幣7,188,000元，為本集團在中國大陸之合營企業（「合營企業」）欠款之假計利息）。
此外，在市場氣氛低迷情況下，本集團已確認其投資物業公平值之減值金額合共為港幣64,162,000元（二零二三年：港幣13,338,000元）。而行政費用支出則減少至港幣16,006,000元（二零二三年：港幣31,679,000元）。
本集團並未在本期間錄得合營企業的任何利潤，相比上一期間則錄得溢利為港幣12,635,773,000元，主要源自初次確認合營企業分配予本集團的一塊土地的一次性公平值收益。
經考慮所有因素，包括投資物業公平值減少及遞延稅項的相關影響，本集團錄得本公司股東於本期間應佔虧損為港幣42,182,000元（二零二三年：溢利港幣5,365,693,000元），相當於每股基本虧損港幣0.1775元（二零二三年：每股溢利港幣22.57元）。兩期每股收益出現重大差異，主要由於上一期間上述合營企業分配給集團的一塊土地的一次性公平值收益及相關稅項影響所致，倘不計入上一期間該一次性公平值收益及相關稅項影響，本集團上一期間錄得每股基本虧損為港幣0.0592元。
此外，由於以人民幣為功能貨幣換算至港幣（「港幣」）為呈列貨幣之匯兌差額，於本期間人民幣換算港幣貶值約1.46%（二零二三年：升值1.71%），其他全面支出合共港幣106,986,000元（二零二三年：其他全面收入港幣71,638,000元），而本公司股東於應佔全面支出總額為港幣148,591,000元（二零二三年：全面收入總額港幣5,436,647,000元）。
中期股息
董事宣派截至二零二四年十二月三十一日止六個月之中期股息每股港幣0.5仙（二零二三年十二月三十一日止六個月：港幣0.5仙）予於二零二五年四月三日（星期四）名列本公司股東名冊之股東。股息單預期將約於二零二五年四月二十五日（星期五）寄予各股東。
業務回顧
於本期間，本集團之整體收入（以人民幣結算）源自物業租賃經營分類，主要來自其位於中國大陸的投資物業，而本集團經營分類業績則源自其中國大陸的投資物業的物業租賃及物業發展經營分類。由於房地產業市場情緒持續低迷，導致租金收入及投資物業的公平值下降，對本集團租賃經營分類的表現造成不利影響。
本集團從其兩主要城市（上海及北京）的投資物業，帶來租金收入合共為人民幣30,933,000元（二零二三年：人民幣34,995,000元），與上一期間相比，顯示租金收入下調約12%。此租金收入在財務賬項呈列之總額為港幣33,784,000元（二零二三年：港幣38,307,000元），佔本集團全部（二零二三年：全部）綜合收益收入。本集團之投資物業（包括(1)北京的購物商場、車位及若干其他物業以及(2)上海的辦公樓單元）之公平值，貶值為人民幣58,748,000元，相等於港幣64,162,000元（二零二三年：人民幣12,185,000元，相等於港幣13,338,000元）。據此，物業租賃分類業績共錄得虧損為人民幣38,563,000元，相等於港幣42,117,000元（二零二三年：溢利人民幣10,375,000元，相等於港幣11,357,000元）。
倘不計入此等投資物業公平值之變化及相關稅務影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣20,185,000元，相等於港幣22,045,000元（二零二三年：人民幣22,560,000元，相等於港幣24,695,000元）。
北京
在北京，租金收入來自本集團在朝陽區完善的社區商場下跌，而全年平均出租率上升至約87%（二零二三年：約85%）。租金收入為人民幣12,913,000元（二零二三年：人民幣13,588,000元），相比上一期間，顯示約5%跌幅，換算為港幣14,103,000元（二零二三年：港幣14,874,000元），並佔本集團總收入42%（二零二三年：39%）。租金收入減少主要因為消費及零售氣氛疲弱。該等投資物業公平值下調為人民幣11,734,000元，相等於港幣12,815,000元（二零二三年：人民幣2,283,000元，相等於港幣2,499,000元），導致分類業績虧損為人民幣5,051,000元，相等於港幣5,517,000元（二零二三年：溢利為人民幣4,611,000元，相等於港幣5,048,000元）。
倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績溢利顯示為人民幣6,682,000元，相等於港幣7,298,000元（二零二三年：人民幣6,894,000元，相等於港幣7,547,000元）。
上海
在上海，本集團名為「裕景國際商務廣場」的優質辦公樓（位處於浦東小陸家嘴的核心金融區）平均出租率下跌至約71%（二零二三年：86%），而租金收入為人民幣18,020,000元（二零二三年：人民幣21,407,000元），相比上一期間，代表約16%跌幅。該收入換算為港幣19,681,000元（二零二三年：港幣23,433,000元），佔本集團總收入58%（二零二三年：61%）。租金收入下降的原因是租戶違約及在經濟低迷和對租賃需求疲軟下仍湧入新增辦公樓供應。該等投資物業公平值貶值為人民幣47,014,000元，相等於港幣51,347,000元（二零二三年：人民幣9,902,000元，相等於港幣10,839,000元），導致分類業績錄得虧損為人民幣33,512,000元，相等於港幣36,600,000元（二零二三年：溢利人民幣5,763,000元，相等於港幣6,309,000元）。
倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣13,502,000元，相等於港幣14,747,000元（二零二三年：人民幣15,665,000元，相等於港幣17,148,000元）。
深圳
本集團目前正在開發由深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」）於上一期間授予本集團一塊位於深圳市南山區東角頭的K709-0003土地（「土地」）。
土地地理位置優越，位於後海大道以東，蛇口新街以南，望海路以北及後海濱路以西，並佔地面積約65,000平方米可作為多用途發展，而可開發建築面積約179,000平方米（其中住宅可開發建築面積143,000平方米，商業可開發建築面積29,000平方米及其他配套附屬設施）。
本集團已啟動開發該土地，並一直與各相關政府部門及有關方就不同的開發方案和土地總體規劃密切合作，結合該地區及鄰近歌劇院優化為文化休閒設施的基礎設施（其中包括地鐵線路和車站的開發）。
至於名為深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」），本公司持有49%股權權益而其經營期於二零一四年屆滿）的合營企業，本集團及合營夥伴（「合營夥伴」）經廣東省深圳市中級人民法院（「中國法院」）撤回強制清算後，繼續進行清算。並將一塊位於深圳市南山區東角頭的土地權益（「前土地」）交還給規劃管理局，而換取其中一塊授予給本集團的土地。在此土地置換完成後，圳華的主要資產已被置換，而圳華不再擁有重大資產。
應佔合營夥伴溢利為零（二零二三年：人民幣11,543,284,000元（相等於港幣12,635,773,000元），主要由於初次確認合營夥伴分配予本集團的一塊土地的一次性公平值收益）。
同時，如先前披露，一名前租戶作為原告，並加入圳華作為第三人，就法院先前就其將相關政府部門（「政府部門」）作為被告提起有關前土地的四個行政訴訟案件的一審裁判提起上訴（「上訴」）。反對政府部門與圳華於二零二一年簽訂的搬遷補償協議內（「搬遷補償協議」），對前土地上的建築物、裝置和設備進行拆除、搬遷和補償並要求索賠。於期內，法院駁回三個上訴案件中的全部上訴請求，維持原裁判；對餘下一個上訴案件，法院修改其中原判第二項判決，責令政府部門重新處理前租戶的補償請求，其他維持原判。本集團及合營夥伴正密切注意行政訴訟的進展，並根據其中國法律顧問的建議，於必要時將採取適當行動。
根據本集團接獲的中國法律意見，就本集團與合營夥伴之間存在著關於圳華的歷史爭議，包括將圳華過往年度的股權由80%變更為49%（「歷史爭議」）：就歷史爭議而言，本集團與合營夥伴經仲裁後於二零一零年作出仲裁裁決，支持本集團有權分配圳華持有之前土地於開發前產生有關收入所帶來的利潤。據此，本集團繼續積極行動，尋求中國法律意見並採取權宜行動（包括但不限於訴訟及╱或仲裁），以就歷史爭議爭取本集團於圳華及其資產的最佳利益。
財務回顧
資本架構
於本期間內，本集團之財務狀況維持良好及資金流動充裕，及其融資及財務政策均以企業層面且審慎態度管理及控制。庫務政策之要旨在於有效地利用本集團資金及管理財務風險。於二零二四年十二月三十一日，本公司擁有人應佔權益合共為人民幣6,672,049,000元（二零二四年六月三十日：人民幣6,712,492,000元），而每股資產淨值為人民幣28.07元（二零二四年六月三十日：人民幣28.24元），換算為港幣7,204,925,000元（二零二四年六月三十日：港幣7,354,705,000元）。於二零二四年十二月三十一日，本集團銀行借貸總額仍為零（二零二四年六月三十日：零），導致本集團負債比率為零（二零二四年六月三十日：零）。於本期間內，匯率波動風險對本集團之影響，主要為人民幣兌換港幣貶值所產生的淨兌換收益港幣236,000元（二零二三年十二月三十一日止六個月：港幣4,097,000元）；及以人民幣為功能貨幣換算至港幣為呈列貨幣之匯兌差額，其他全面支出總計為港幣106,986,000元（二零二三年十二月三十一日止六個月：其他全面收入港幣71,638,000元）。於本期間內概未為對沖目的而採用金融工具，而本集團將繼續密切監察人民幣波動之影響以減低其負面影響。
財政資源及資金流動性
本集團的充裕現金流量來自投資物業租金收入及利息收入。於二零二四年十二月三十一日，本集團銀行結餘及現金以及銀行定期存款主要以人民幣計算，並合共為港幣423,753,000元（二零二四年六月三十日：港幣422,338,000元）。本集團有充裕現金流量，維持尚未動用信貸額合共港幣1,000,000元（二零二四年六月三十日：港幣1,000,000元），作為流動資金，並以浮動利率計息。於二零二四年十二月三十一日，本集團的流動資產淨額為港幣12,873,616,000元（二零二四年六月三十日：港幣13,057,439,000元），而流動比率為72.45（二零二四年六月三十日：74.17）。本集團於二零二四年十二月三十一日，資本支出約人民幣 6,747,000 元。同時，土地發展中物業的預計開發成本會相當可觀（視乎發展規劃及歷史糾紛的仲裁及╱或訴訟的正面結果而定），並將由內部資源、銀行融資及其他適用方式提供資金（視情況而定）。
資產抵押及/或或然負債
於二零二四年十二月三十一日，由於本集團無（二零二四年六月三十日：無）借貸，因此並無抵押任何資產。
展望
展望未來，儘管面臨房地產行業持續低迷、國內消費和商業信心疲軟、地緣政治和徵收關稅等挑戰，中國經濟出現復甦跡象。相信在一系列持續刺激政策以及財政、貨幣寬鬆措施的帶動下，房地產市場將趨穩並振興消費，中國經濟將維持高品質平穩成長。這些因素將刺激國內需求和消費情緒以及商業活動，從而促進零售和辦公樓行業的租賃活動。
在北京，預期零售市場在消費場景的提升和支持政策加速消費者支出下，將趨於穩定。為維持出租率及經常性收入，本集團將致力於改善租賃及行銷策略，加強品牌組合及優化租賃服務，為當地居民提供多樣化及便利的優質購物體驗，同時採取有競爭力及有效的租賃策略以吸引新零售商╱租戶及留住現有零售商╱租戶。
在上海，在新增辦公室空間持續湧入，連同需求疲軟及經濟不景氣下，辦公室市場的租金和入住率仍面臨壓力。本集團將持續實施具競爭力及有效的租賃策略，提供裝修補貼、增值服務及增加更靈活的租賃條款，以吸引新租戶及留住現有租戶，從而維持入住率及經常性收入。
深圳大都會作為先行示範區和高端科技樞紐，在近期利好政策和交通網絡拓展的推動下，經濟活力蓬勃，定位為國際貿易、創新、消費中心及高度宜居城市，可望維持多元化成長和高品質發展。這將強化其在粵港澳大灣區發展的核心樞紐作用。
此外，深圳房地產市場的復甦勢頭預計將有所增強，在一系列官方支持政策推出以應對房地產市場的長期低迷之後，近期土地拍賣價格創下歷史新高，且銷售量激增，反映房地產市場的信心有所增強。這將提升位於深圳市南山區東角頭土地的發展價值。
而本集團將繼續運用該土地的城市及總體規劃以及鄰近的歌劇院和基礎建設項目發揮協同效應。同時，預計本集團未來就開發該土地將引致大量建設及開發成本。此外，本集團將繼續尋求中國法律意見，並就歷史爭議中涉及圳華及其資產進一步爭取集團的最佳利益。
致意
董事會就於本期間內本集團股東、來往銀行、客戶、供應商及其他持份者對本集團作出的持續支持；以及全體職員對本集團的貢獻，謹此深表謝意。
主席
陳永栽博士
香港，二零二五年二月二十八日
截至二零二四年十二月三十一日中期報告
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陳永栽博士（主席）
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