本人代表達力集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）之董事會（「董事會」）同寅向股東提呈本公司及其附屬公司（「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止六個月之管理層報告書（其中包括表現的討論及分析）及未經審核中期業績，該簡明綜合財務賬項乃經本公司外聘核數師德勤‧關黃陳方會計師行審閱。

中期業績

截至二零二三年十二月三十一日止之六個月內，本集團錄得總收入為港幣38,307,000元（二零二二年：港幣39,606,000元），而毛利為港幣24,914,000元（二零二二年：港幣26,934,000元），相比去年同期，顯示分別下調約3%及7%。而毛利率則約為65%（二零二二年：68%）。此業績主要源自本集團於中國大陸以人民幣（「人民幣」）結算之投資物業之租金收入。

於回顧期內，本集團計入其他收入，收益或虧損錄得淨虧損為港幣24,000元（二零二二年：收益港幣6,582,000元），主要源自本集團於中國大陸合營企業（「合營企業」）欠款撥回假計利息收入為港幣7,188,000元（二零二二年：假計利息收入港幣6,380,000元），連同銀行利息收入為港幣2,490,000元（二零二二年：港幣3,138,000元）。以及由於在期內人民幣換算港幣（「港幣」升值所致，淨兌換收益為港幣4,097,000元（二零二二年：淨兌換虧損港幣4,494,000元）。此外，本集團於期內，在市場情緒低迷下，錄得其投資物業公平值合共減少港幣13,338,000元（二零二二年：港幣10,812,000元）。

此外，本集團於期內分攤合營企業的巨額溢利達港幣12,635,773,000元，誠如本公司於二零二三年十二月二十日公告，主要源自確認合營企業分配予集團的一塊土地的公平值收益。詳情如下所述。

經考慮如上所述之投資物業公平值的減少，分攤合營企業溢利以及相關遞延稅的影響，本集團於期內錄得本公司股東本期應佔溢利合共為港幣5,365,693,000元（二零二二年：港幣1,476,000元），而每股基本盈利為港幣22.57元（二零二二年：港幣0.62仙）。

此外，由於以人民幣為功能貨幣換算至港幣為呈列貨幣之匯兌差額，於期內人民幣換算港幣升值約1.71%（二零二二年：貶值4.5%），其他全面收入為港幣71,638,000元（二零二二年：其他全面支出港幣92,204,000元），而於期內本公司股東應佔全面收入總額為港幣5,436,647,000元（二零二二年：全面支出總額港幣88,954,000元）。

中期股息

董事宣派截至二零二三年十二月三十一日止六個月之中期股息每股港幣0.5仙（二零二二年十二月三十一日止六個月：港幣0.5仙）予於二零二四年四月五日（星期五）名列本公司股東名冊之股東。股息單預期將約於二零二四年四月二十六日（星期五）寄予合資格股東。

業務回顧

於回顧期內，本集團整體收入及分類業績持續源自其於中國大陸物業之租賃經營分類（收入以人民幣結算）。與去年同期相比，本集團租賃分類表現主要受到中國大陸房地產市場氣氛低迷影響，導致投資物業的公平值減值。同時，本集團業績錄得重大公平值收益，乃因期內本集團獲分配一幅位於中國大陸土地作為發展中物業持有而所致。

本集團從其兩主要城市（上海及北京）的投資物業，帶來租金收入合共為人民幣34,995,000元（二零二二年：人民幣35,432,000元），與去年同期相比，顯示輕微下調1%。此租金收入在財務賬項呈列之總額為港幣38,307,000元（二零二二年：港幣39,606,000元），佔本集團期內全部（二零二二年：全部）綜合收益收入。於期內，在市場氣氛低迷下，本集團之投資物業（包括北京的購物商場、車位及若干其他物業以及上海的辦公樓單元）之公平值，錄得貶值總額為人民幣12,185,000元（相等於港幣13,338,000元）（二零二二年：人民幣9,673,000元，相等於港幣10,812,000元）。據此，物業租賃分類業績共錄得溢利為人民幣10,375,000元（相等於港幣11,357,000元）（二零二二年：人民幣14,131,000元，相等於港幣15,796,000元）。倘不計入此等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績溢利錄得人民幣22,560,000元（相等於港幣24,695,000元）（二零二二年：人民幣23,804,000元，相等於港幣26,608,000元）。

在北京，源自本集團位於朝陽區，建立悠久之社區購物商場的租金收入增加而平均出租率於整期內約85%（二零二二年：約79%）。此物業租賃分類於期內之租金收入合計為人民幣13,588,000元（二零二二年：人民幣12,194,000元），相比去年同期，表示約11%升幅，此租金收入換算為港幣14,874,000元（二零二二年：港幣13,631,000元），佔本集團總收入39%（二零二二年：34%）。於期內本集團購物商場租金收入上升主要是由於出租率及北京零售業氣氛改善。而此等投資物業公平值輕微下跌合共為人民幣2,283,000元（相等於港幣2,499,000元）（二零二二年：人民幣2,300,000元，相等於港幣2,571,000元），及於本期內，該分類業績錄得溢利為人民幣4,611,000元（相等於港幣5,048,000元）（二零二二年：人民幣4,355,000元，相等於港幣4,868,000元）。倘不計入此等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣6,894,000元（相等於港幣7,547,000元）（二零二二年：人民幣6,655,000元，相等於港幣7,439,000元）。

在上海，本集團位處於浦東小陸家嘴的核心金融區的優質辦公樓─「裕景國際商務廣場」於期內平均出租率約86%（二零二二年：87%），而租金收入合計為人民幣21,407,000元（二零二二年：人民幣23,238,000元），相比去年同期，下調約8%。此租金收入換算為港幣23,433,000元（二零二二年：港幣25,975,000元），於期內佔本集團總收入61%（二零二二年：66%）。租金收入下降主要由於上海在新增辦公樓租賃供應湧入下，以及在經濟低迷和租戶預算緊縮的情況下，辦公樓市場淨吸收率較低。於期內，該等投資物業公平值貶值合共為人民幣9,902,000元（相等於港幣10,839,000元）（二零二二年：人民幣7,372,000元，相等於港幣8,241,000元），而於期內分類業績錄得溢利為人民幣5,763,000元（相等於港幣6,309,000元）（二零二二年：人民幣9,776,000元，相等於港幣10,928,000元），倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣15,665,000元（相等於港幣17,148,000元）（二零二二年：人民幣17,148,000元，相等於港幣19,169,000元）。

於回顧期內，深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」），本公司持有49%股權權益之合營企業）持有一幅位處於深圳南山區東角頭的土地（「前土地」），之前曾進行其於二零一六年七月已啟動的強制清算（「強制清算」），並由廣東省深圳市中級人民法院（「法院」）監管及其所委任之清算組管理。其後根據本集團、圳華的合營夥伴（「合營夥伴」）及其他方於二零二三年四月簽署的諒解備忘錄（「備忘錄」），於二零二三年五月撤回強制清算。本集團與合營夥伴共同持續在共同及自願的基礎上完成土地置換及土地分配（如下所述）而不涉及法院程序。

於期內，本集團繼續與合營夥伴及相關政府機構就土地置換（「土地置換」）事宜積極合作，即將前土地交還給深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」），而換取規劃管理局授予一塊新土地（「新土地」）。而新土地分劃為兩塊土地K709-0003及K709-0004，根據備忘錄、相關協議、法律、法規和程序分別分配予集團及合營夥伴（「分配土地」）。

誠如於二零二三年十二月二十日，Dynamic (B.V.I.) Limited達力有限公司（「達力公司」，圳華股東及本公司全資附屬公司）與規劃管理局於二零二三年十二月十四日簽訂了深圳市國有建設用地使用權出讓合同（「集團土地出讓合同」），其中，規劃管理局同意出讓K709-0003號地塊（「集團分配土地」）予達力公司，同時，合營夥伴亦與規劃管理局簽訂深圳市國有建設用地使用權出讓合同，同意出讓K709-0004號地塊（「合營夥伴分配土地」）予合營夥伴。而規劃管理局、達力公司與深圳市達力房地產開發有限公司（「深圳達力房地產」，本公司根據中國法律成立之全資附屬公司）已於二零二三年十二月十五日簽訂集團土地出讓合同補充協議書，據此，規劃管理局同意將集團分配土地的土地使用權按相關協議、法律、法規和程序由達力公司變更至深圳達力房地產。

集團分配土地(K709-0003)位於後海大道以東，蛇口新街以南，望海路以北及合營夥伴分配土地以西，並佔地面積約65,000平方米，而可開發建築面積約179,000平方米（其中住宅可開發建築面積143,000平方米，商業可開發建築面積29,000平方米及其他配套附屬設施）。集團分配土地可作為多用途發展。建設用地規劃許可證及不動產權証書已由規劃管理局分別於二零二三年八月及二零二四年二月向本集團發出。集團分配土地作為發展中物業持有。

此外，本集團、合營夥伴及圳華已按照各方在圳華的股權比例結清了圳華先前就土地分配而向官方支付的地價款。此外，本集團已確認於回顧期內集團分配土地的公平值收益，經獨立估值師估價合共為人民幣11,537,708,000元（相等於港幣12,629,669,000元）。據此，本集團於期內確認圳華溢利為人民幣11,543,284,000元（相等於港幣12,635,773,000元），其中包括以上公平值收益，此為非現金項目。據此，本集團已撥備遞延稅項共人民幣6,623,071,000元（相等於港幣7,249,897,000元），並將在集團分配土地的物業開發完成及出售後繳付。請注意，本集團未來將就集團分配土地需投入龐大的相關建築及開發成本。

在回顧期內，圳華償還了本集團先前用於支付前土地的地價款墊款及利息為人民幣210,629,000元（相等於港幣230,564,000元），該款項由合營夥伴根據備忘錄提供資金。

誠如二零二三年十二月二十三日進一步公告，本集團與合營夥伴之間存在著關於圳華的歷史爭議，包括將圳華過往年度的股權由80%變更為49%（「歷史爭議」）。根據本集團收到的中國法律意見，就歷史爭議而言，本集團與合營夥伴經仲裁後於二零一零年作出仲裁裁決，支持本集團有權分配圳華持有之前土地於開發前產生有關收入所帶來的利潤。據此，本集團繼續積極行動，尋求中國法律意見並採取權宜行動（包括但不限於訴訟及╱或仲裁），以進一步就歷史爭議爭取本集團於圳華及其相關資產的最佳利益。

同時，如先前披露，一名前租戶為原告，並加入圳華作為第三人，向法院提起多項行政訴訟，反對相關官方部門與圳華於二零二一年簽訂的搬遷補償協議內，對前土地上的建築物、裝置和設備進行拆除、搬遷和補償並要求索賠。於期內，法院對行政訴訟作出判決，而前租戶作為原告及相關官方部門作為被告與圳華作為第三人提出上訴。據本集團中國法律顧問告知，圳華對行政訴訟中的索賠進行了抗辯，理由是該等索賠缺乏事實和法律依據。本集團及合營夥伴將密切注意行政訴訟的進展，並根據其中國法律顧問的建議，於必要時採取適當行動。

財務回顧

資本架構

於期內，本集團之財務狀況維持良好及資金流動充裕，及其融資及財務政策均以企業層面且審慎態度管理及控制。庫務政策之要旨在於有效地利用本集團資金及管理財務風險。於二零二三年十二月三十一日，經計入期內發展中物業公平值後，本公司擁有人應佔權益合共為人民幣6,724,629,000元（二零二三年六月三十日：人民幣1,830,193,000元），而每股資產淨值為人民幣28.29元（二零二三年六月三十日：人民幣7.70元），換算為港幣7,420,526,000元（二零二三年六月三十日：港幣1,985,068,000元），而每股資產淨值為港幣31.22元（二零二三年六月三十日：港幣8.35元）。於二零二三年十二月三十一日，本集團概無銀行借貸總額（二零二三年六月三十日：無），因此，本集團負債比率為零（二零二三年六月三十日：零），該比率乃按本集團負債總值相對本公司擁有人應佔權益計算。於回顧期內，匯率波動風險對本集團之影響，主要為人民幣兌換港幣貶值所產生的淨兌換收益港幣4,097,000元（二零二二年十二月三十一日止六個月：淨兌換虧損港幣4,494,000元）；及以人民幣為功能貨幣換算至港幣為呈列貨幣之匯兌差額，其他全面收入總計為港幣71,638,000元（二零二二年十二月三十一日止六個月：其他全面支出港幣92,204,000元）。於期內概未為對沖目的而採用金融工具。而本集團將繼續密切監察人民幣波動之影響以減低其負面影響。

財政資源及資金流動性

於回顧期內，上海及北京投資物業租金收入以及本集團一間合營企業償還預付款和利息收入，已為本集團帶來充裕現金流量。於二零二三年十二月三十一日，本集團銀行結餘及現金及銀行定期存款主要以人民幣計算合共為港幣450,822,000元（二零二三年六月三十日：港幣212,955,000元）。本集團有充裕現金流量，維持尚未動用信貸額合共港幣1,000,000元（二零二三年六月三十日：港幣1,000,000元），作為流動資金，並以浮動利率計息。於二零二三年十二月三十一日，經計入期內發展中物業公平值後，本集團的流動資產淨額為港幣13,154,091,000元（二零二三年六月三十日：港幣346,741,000元），而流動比率為74.81（二零二三年六月三十日：3.82）。於期內概無作出重大資本支出承諾及授權。集團分配土地的發展中物業的預計開發成本將相當龐大（視乎發展規劃及歷史糾紛的仲裁及╱或訴訟的有利結果而定），將由內部資源、銀行融資及其他適用方式提供資金（視情況而定）。

資產抵押及或然負債

於二零二三年十二月三十一日，由於本集團已悉數償還先前由金融機構授予的所有銀行融資，故本集團概無借貸。由於該悉數償還，本集團已完全解除作為擔保目的而提供該等銀行融資總賬面值港幣771,336,000元（二零二三年六月三十日：港幣764,659,000元）的本集團抵押物業，包括物業轉讓予銀行該物業所得租金收入及出售款項；抵押本集團一間全資附屬公司的股份；及若干銀行抵押存款（二零二三年六月三十日：港幣9,324,000元）。於呈報期末，本集團就北京住宅項目的住房買家概無提供銀行住房貸款擔保（二零二三年六月三十日：無）。

展望

中國經濟仍然面臨2019新型冠狀病毒疫情後帶來的挑戰、房地產行業處於長期低迷、全球對中國出口需求疲軟以及消費者信心動搖，均阻礙經濟復甦與成長。儘管如此，相信中國政府將會制定迫切的政策和積極的貨幣和財政措施以鞏固中國經濟，並透過基礎設施和製造業的資本支出以及支援數位化經濟以尋求可持續的經濟成長，以增強對內需市場的信心，使國內消費成為未來經濟成長的動力，這將支撐辦公樓和零售業的租賃活動。

在北京，預期將定位於進一步發展零售市場並透過新品牌和環境提升，持續營造更好的消費氛圍，促進消費城市發展。為維持出租率及經常性收入，本集團將積極調整租賃及市場策略，升級翻新、品牌組合及租賃服務，並以具競爭力及有效的租賃策略吸引新零售商╱租戶並保留現有零售商╱租戶。

在上海，預計辦公樓空間的持續新增供應加上對辦公樓需求疲軟將進一步增加租金和出租率壓力，這將是辦公樓市場又一個充滿挑戰的一年。而本集團將繼續不時部署具有競爭力和有效的租賃策略，透過裝修補貼、增值服務以及增加更靈活的租賃條款，吸引新租戶並留住現有租戶，以維持出租率和經常性租金收入。

深圳大都會，作為官方先行示範區及高端科技樞紐，以及內地綜合經濟和數碼競爭力的頂級城市和首要經濟特區，預期在官方支持下，繼續實現其高品質發展。此外，深圳交通網絡的發展促進了城內和城際的聯繫，增強了人員、物流、資訊、資金的跨境流動，在粵港澳大灣區發展中發揮核心和樞紐作用。

與此同時，房地產市場主要受到持續的限購措施和融資政策限制，經濟不確定性和挑戰及市場氣氛疲軟的影響。然而，在強勁的經濟和人口基礎及隨著官方支持性改革下，預計深圳房地產市場作為高度宜居城市的前景將恢復經濟增長並保持樂觀，這將提升於深圳市南山區東角頭之集團分配土地的發展價值。

本集團將繼續就歷史爭議尋求中國法律意見，並就圳華及其資產進一步爭取本集團的最佳利益。同時，本集團將繼續與有關各方合作，結合鄰近歌劇院及基礎建設項目，優化集團分配土地的都市規劃。

致意

董事會就於本期間內本集團各股東、來往銀行、客戶、供應商及其他持份者對本集團作出的持續支持；以及全體職員對本集團的貢獻，謹此深表謝意。

主席
陳永栽博士

香港，二零二四年二月二十八日

截至二零二三年十二月三十一日止年度之中期報告