深圳 - 東角頭

本集團持有49%權益之合營企業擁有一幅位處於深圳南山區東角頭土地。合營企業自二零一四年一月其經營期屆滿後已停止業務運作。

於回顧期內，深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」），本公司持有49%股權權益之合營企業）持有一幅位處於深圳南山區東角頭的土地（「前土地」），之前曾進行其於二零一六年七月已啟動的強制清算（「強制清算」），並由廣東省深圳市中級人民法院（「法院」）監管及其所委任之清算組管理。其後根據本集團、圳華的合營夥伴（「合營夥伴」）及其他方於二零二三年四月簽署的諒解備忘錄（「備忘錄」），於二零二三年五月撤回強制清算。本集團與合營夥伴共同持續在共同及自願的基礎上完成土地置換及土地分配（如下所述）而不涉及法院程序。

於期內，本集團繼續與合營夥伴及相關政府機構就土地置換（「土地置換」）事宜積極合作，即將前土地交還給深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」），而換取規劃管理局授予一塊新土地（「新土地」）。而新土地分劃為兩塊土地K709-0003及K709-0004，根據備忘錄、相關協議、法律、法規和程序分別分配予集團及合營夥伴（「分配土地」）。

誠如於二零二三年十二月二十日，Dynamic (B.V.I.) Limited達力有限公司（「達力公司」，圳華股東及本公司全資附屬公司）與規劃管理局於二零二三年十二月十四日簽訂了深圳市國有建設用地使用權出讓合同（「集團土地出讓合同」），其中，規劃管理局同意出讓K709-0003號地塊（「集團分配土地」）予達力公司，同時，合營夥伴亦與規劃管理局簽訂深圳市國有建設用地使用權出讓合同，同意出讓K709-0004號地塊（「合營夥伴分配土地」）予合營夥伴。而規劃管理局、達力公司與深圳市達力房地產開發有限公司（「深圳達力房地產」，本公司根據中國法律成立之全資附屬公司）已於二零二三年十二月十五日簽訂集團土地出讓合同補充協議書，據此，規劃管理局同意將集團分配土地的土地使用權按相關協議、法律、法規和程序由達力公司變更至深圳達力房地產。

集團分配土地(K709-0003)位於後海大道以東，蛇口新街以南，望海路以北及合營夥伴分配土地以西，並佔地面積約65,000平方米，而可開發建築面積約179,000平方米（其中住宅可開發建築面積143,000平方米，商業可開發建築面積29,000平方米及其他配套附屬設施）。集團分配土地可作為多用途發展。建設用地規劃許可證及不動產權証書已由規劃管理局分別於二零二三年八月及二零二四年二月向本集團發出。集團分配土地作為發展中物業持有。

此外，本集團、合營夥伴及圳華已按照各方在圳華的股權比例結清了圳華先前就土地分配而向官方支付的地價款。此外，本集團已確認於回顧期內集團分配土地的公平值收益，經獨立估值師估價合共為人民幣11,537,708,000元（相等於港幣12,629,669,000元）。據此，本集團於期內確認圳華溢利為人民幣11,543,284,000元（相等於港幣12,635,773,000元），其中包括以上公平值收益，此為非現金項目。據此，本集團已撥備遞延稅項共人民幣6,623,071,000元（相等於港幣7,249,897,000元），並將在集團分配土地的物業開發完成及出售後繳付。請注意，本集團未來將就集團分配土地需投入龐大的相關建築及開發成本。

在回顧期內，圳華償還了本集團先前用於支付前土地的地價款墊款及利息為人民幣210,629,000元（相等於港幣230,564,000元），該款項由合營夥伴根據備忘錄提供資金。

誠如二零二三年十二月二十三日進一步公告，本集團與合營夥伴之間存在著關於圳華的歷史爭議，包括將圳華過往年度的股權由80%變更為49%（「歷史爭議」）。根據本集團收到的中國法律意見，就歷史爭議而言，本集團與合營夥伴經仲裁後於二零一零年作出仲裁裁決，支持本集團有權分配圳華持有之前土地於開發前產生有關收入所帶來的利潤。據此，本集團繼續積極行動，尋求中國法律意見並採取權宜行動（包括但不限於訴訟及╱或仲裁），以進一步就歷史爭議爭取本集團於圳華及其相關資產的最佳利益。

同時，如先前披露，一名前租戶為原告，並加入圳華作為第三人，向法院提起多項行政訴訟，反對相關官方部門與圳華於二零二一年簽訂的搬遷補償協議內，對前土地上的建築物、裝置和設備進行拆除、搬遷和補償並要求索賠。於期內，法院對行政訴訟作出判決，而前租戶作為原告及相關官方部門作為被告與圳華作為第三人提出上訴。據本集團中國法律顧問告知，圳華對行政訴訟中的索賠進行了抗辯，理由是該等索賠缺乏事實和法律依據。本集團及合營夥伴將密切注意行政訴訟的進展，並根據其中國法律顧問的建議，於必要時採取適當行動。

深圳大都會，作為官方先行示範區及高端科技樞紐，以及內地綜合經濟和數碼競爭力的頂級城市和首要經濟特區，預期在官方支持下，繼續實現其高品質發展。此外，深圳交通網絡的發展促進了城內和城際的聯繫，增強了人員、物流、資訊、資金的跨境流動，在粵港澳大灣區發展中發揮核心和樞紐作用。

與此同時，房地產市場主要受到持續的限購措施和融資政策限制，經濟不確定性和挑戰及市場氣氛疲軟的影響。然而，在強勁的經濟和人口基礎及隨著官方支持性改革下，預計深圳房地產市場作為高度宜居城市的前景將恢復經濟增長並保持樂觀，這將提升於深圳市南山區東角頭之集團分配土地的發展價值。

本集團將繼續就歷史爭議尋求中國法律意見，並就圳華及其資產進一步爭取本集團的最佳利益。同時，本集團將繼續與有關各方合作，結合鄰近歌劇院及基礎建設項目，優化集團分配土地的都市規劃。

有關進一步詳情可參見本公司截至二零二三年十二月三十一日止六個月之中期報告。