本人谨代表达力集团有限公司（「本公司」）董事（「董事」）之董事会（「董事会」）同寅向股东提呈本公司及其附属公司（「本集团」）截至二零二五年十二月三十一日止六个月未经审核中期业绩之管理层报告书，该业绩乃经本公司外聘核数师德勤‧关黄陈方会计师行审阅。

中期业绩

截至二零二五年十二月三十一日止之六个月内（「本期间」），本集团录得总收入为港币29,471,000元（二零二四年：港币33,784,000元），而毛利为港币18,099,000元（二零二四年：港币22,196,000元），相比去年同期（「上一期间」），收入及毛利显示分别减少13%及18%。而毛利率约为61%（二零二四年：66%）。此业绩主要由于本集团之中国内地投资物业之租金收入（以人民币（「人民币」）结算）持续减少所致。

于本期间，本集团计入其他收入及收益，总计为港币3,802,000元（二零二四年：港币4,503,000元），主要源自银行利息收入为港币3,129,000元（二零二四年：港币4,074,000元）及净兑换亏损为港币258,000元（二零二四年：净兑换收益港币236,000元）。

在本期间，由于市场情绪气氛持续低迷，尤其是办公楼市场，本集团投资物业公平值录得显著减值港币88,060,000元（二零二四年：港币64,162,000元）。

经考虑投资物业公平值减少及递延税项的相关影响，本集团录得本公司股东于应占本期间亏损为港币57,614,000元（二零二四年：港币42,182,000元），相当于每股基本亏损港币0.2424元（二零二四年：港币0.1775元）。不计入公平值改变及相关税项影响，本集团于本期间录得基本溢利为港币10,429,000元。

此外，由于以人民币为功能货币换算至港币（「港币」）作为呈列货币之汇兑差额，以人民币换算港币升值0.96%（二零二四年：贬值1.46%），本集团录得其他全面收入合共港币70,948,000元（二零二四年：其他全面支出港币106,986,000元）。据此，本公司股东应占全面收入总额为港币12,951,000元（二零二四年：全面支出总额港币148,591,000元）。

中期股息

董事宣派截至二零二五年十二月三十一日止六个月之中期股息每股港币0.45仙（二零二四年十二月三十一日止六个月：港币0.5仙）予于二零二六年四月二日（星期四）名列本公司股东名册之股东。股息单预期将约于二零二六年四月二十四日（星期五）寄予合资格股东。

业务回顾

于本期间，本集团之整体收入（以人民币结算）及经营分类业绩源自物业租赁经营分类，这来自其位于中国内地的投资物业。而本集团经营分类业绩则包括其于中国内地的(i)投资物业的物业租赁及(ii)发展中物业经营分类。基于房地产业市场情绪持续低迷，导致租金收入及出租率下降，以及投资物业的公平值承受下行压力，与上一期间相比，对本集团租赁经营分类的业绩造成不利影响。

本集团从其上海及北京的投资物业，带来租金收入合共为人民币26,822,000元（二零二四年：人民币30,933,000元），与上一期间相比，显示租金收入下调13%。此租金收入在财务账项呈列之总额为港币29,471,000元（二零二四年：港币33,784,000元），占本集团全部（二零二四年：全部）综合收益收入。本集团之投资物业（包括北京的购物商场、车位及其他物业以及上海的办公楼单元）之公平值，贬值为人民币80,145,000元，相等于港币88,060,000元（二零二四年：人民币58,748,000元，相等于港币64,162,000元）。据此，物业租赁分类业绩共录得亏损为人民币63,799,000元，相等于港币70,099,000元（二零二四年：人民币38,563,000元，相等于港币42,117,000元）。

不计入此等投资物业公平值之变化及相关税务影响，基本分类业绩录得溢利为人民币16,346,000元，相等于港币17,961,000元（二零二四年：人民币20,185,000元，相等于港币22,045,000元）。

此外，本集团继续开发位于深圳的一块土地，作为住宅及商业及配套设施用途。该土地已于过往年度分配给予本集团，详情如下所述。该物业正在开发中，本期间并无产生任何收入（二零二四年：无）。该分类于本期间录得亏损为港币528,000元（二零二四年：港币788,000元）。

北京

在北京，源自本集团在朝阳区完善的社区购物商场的租金收入减少，于本期间平均出租率84%（二零二四年：87%）。租金收入为人民币11,898,000元（二零二四年：人民币12,913,000元），相比上一期间，显示跌幅8%，换算为港币13,073,000元（二零二四年：港币14,103,000元），并占本集团总收入44%（二零二四年：42%）。出租率及租金收入均减少主要因为消费及零售意欲谨慎，再加上新增供应大幅涌入。该等投资物业公平值减少人民币21,215,000元，相等于港币23,310,000元（二零二四年：人民币11,734,000元，相等于港币12,815,000元），导致分类业绩亏损为人民币15,419,000元，相等于港币16,942,000元（二零二四年：人民币5,051,000元，相等于港币5,517,000元）。

不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩显示溢利为人民币5,796,000元，相等于港币6,368,000元（二零二四年：人民币6,682,000元，相等于港币7,298,000元）。

上海

在上海，本集团名为「裕景国际商务广场」的优质办公大楼（位处于浦东小陆家嘴的核心金融区）于本期间录得平均出租率68%（二零二四年：71%），而租金收入为人民币14,924,000元（二零二四年：人民币18,020,000元），相比上一期间，显示跌幅17%。该收入换算为港币16,398,000元（二零二四年：港币19,681,000元），占本集团总收入56%（二零二四年：58%）。租金收入下跌主要原因为办公楼供应过剩、业主在租赁市场意欲疲弱下提供进取租金及租户优惠，以及租户拖欠租金情况。这些因素共同导致净吸纳率低，并对租金、出租率和公平价值造成下行压力。该等投资物业公平值贬值为人民币58,930,000元，相等于港币64,750,000元（二零二四年：人民币47,014,000元，相等于港币51,347,000元），导致分类业绩录得亏损为人民币48,380,000元，相等于港币53,157,000元（二零二四年：人民币33,512,000元，相等于港币36,600,000元）。

不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币10,550,000元，相等于港币11,593,000元（二零二四年：人民币13,502,000元，相等于港币14,747,000元）。

深圳

于本期间，本集团继续开发一块由深圳市规划和自然资源局南山管理局于过往年度授予本集团的K709-0003号地块（「土地」）。

该土地地理位置优越，处于南山区东角头黄金地段的滨海文化休闲区内，座落于后海大道以东，蛇口新街以南，望海路以北及后海滨路以西。其占地面积约65,000平方米可作为多用途发展土地，而可开发建筑面积约179,000平方米（其中住宅可开发建筑面积143,000平方米，商业可开发建筑面积29,000平方米及其他配套附属设施）。

于本期间，本集团从深圳市住房和建设局取得基坑支护和土石方工程的建设施工许可证后，已启动该土地的建设工程。与此同时，本集团一直与各相关政府部门及相关方就该土地的开发方案和总体规划密切合作。这些计划与城市规划基础设施（包括地铁线路和地铁车站的开发）保持一致，以配合该地区的文化和休闲设施及附近的歌剧院。

就该土地的建设及开发成本而言，预计资金将透过内部资源、银行融资及其他适用的方式拨付。多家主要银行已积极就该土地的物业开发提供合适的融资条款，本集团将致力为项目争取最优惠的融资方案。

就名为深圳圳华港湾企业有限公司（「圳华」，本公司持有49%股权权益之合营企业，而其营业执照已于二零一四年届满），本集团与圳华之合营伙伴（「合营伙伴」）继续进行清算。随着过往年度进行土地置换，圳华于过往年度交付其一块位于深圳南山区东头的土地（「前土地」）的权益后，圳华不再持有任何重要资产。本集团于本期间并无录得来自合营企业的任何溢利分摊（二零二四年：无）。

同时，如先前所披露，一名前租户对相关官方部门（「当局」）与圳华先前就前土地上的建筑物、装置及设备拆卸、搬迁及补偿达成的搬迁补偿协议提出反对，并要求额外补偿。于去年，法院命令政府部门重新考虑前租户的赔偿请求，当局（包括圳华作为第三人）一直就此与前租户就赔偿要求进行磋商。本集团及合营伙伴正在密切关注事态发展，并将根据其中国法律顾问的建议，在必要时采取适当行动。

根据本集团接获的中国法律意见，就本集团与合营伙伴之间存在着关于于圳华的历史争议，包括将圳华过往年度的股权由80%变更为49%（「历史争议」）：就历史争议而言，根据二零一零年本集团与合营伙伴经仲裁后作出仲裁裁决，支持本集团有权分配圳华持有之前土地于开发前产生有关收入及利润。据此，本集团继续积极行动，寻求中国法律意见并采取权宜行动（包括但不限于诉讼及╱或仲裁），以就历史争议维护本集团于圳华及其资产的最佳利益。

财务状况

资本架构

于本期间，本集团之财务状况维持良好及资金流动充裕，及其融资及财务政策均以企业层面且审慎态度管理及控制，旨在于有效地运用本集团资金及管理财务风险。于二零二五年十二月三十一日，本公司拥有人应占权益合共为人民币6,599,903,000元（二零二五年六月三十日：人民币6,652,967,000元），而每股资产净值为人民币27.77元（二零二五年六月三十日：人民币27.99元），换算为港币7,307,082,000元（二零二五年六月三十日：港币7,295,320,000元）。于二零二五年十二月三十一日，本集团银行借贷总额维持为零（二零二五年六月三十日：零），导致本集团负债比率为零（二零二五年六月三十日：零）。于本期间，汇率波动风险对本集团之影响，主要为人民币兑换港币贬值所产生的净兑换亏损港币258,000元（二零二四年十二月三十一日止六个月：净兑换收益港币236,000元）；及以人民币为功能货币换算至港币为呈列货币之汇兑差额，其他全面收入总计为港币70,948,000元（二零二四年十二月三十一日止六个月：其他全面支出港币106,986,000元）。于本期间概未为对冲目的而采用金融工具，而本集团将继续密切监察人民币波动之影响以减低其负面影响。

财政资源及资金流动性

本集团的充裕现金流量来自投资物业租金收入及利息收入。于二零二五年十二月三十一日，本集团银行结余及现金以及银行定期存款主要以人民币计算，并合共为港币432,647,000元（二零二五年六月三十日：港币438,327,000元）。本集团有充裕现金流量，维持尚未动用信贷额合共港币1,000,000元（二零二五年六月三十日：港币1,000,000元），作为流动资金，并以浮动利率计息。于二零二五年十二月三十一日，本集团的流动资产净额为港币13,214,987,000元（二零二五年六月三十日：港币13,082,332,000元），而流动比率为74.28（二零二五年六月三十日：72.77）。

于二零二五年十二月三十一日，本集团就物业发展所承担的重大资本支出为港币170,118,000元（二零二五年六月三十日：港币33,464,000元）。同时，该土地物业发展的预计建设及开发成本庞大（取决于发展规划），将由内部资源、银行融资及其他适用的方式提供资金。多家主要银行已就该土地的物业开发积极表示合适的融资条款，本集团将致力为项目争取最优惠的融资方案。

资产抵押及/或或然负债

于二零二五年十二月三十一日，由于本集团概无（二零二五年六月三十日：无）借贷，因此并无抵押任何资产。同时，于二零二五年十二月三十一日，本集团或然负债为零（二零二五年六月三十日：零）。

展望

尽管面临房地产市场疲软、内需低迷、企业经营情绪趋于谨慎以及地缘政治紧张持续挑战，中国经济依然展现出韧性，并呈现稳步复苏的迹象。中国内地已推出了一系列刺激措施，包括财政和货币宽松政策，以稳定房地产市场及提振消费。这些措施有望支持高质量与技术驱动型经济增长，并可望对市场情绪产生正面影响，以刺激内需，提振商业活动，从而支撑零售和办公楼租赁市场。

在北京，在经历了长期的高供应量和空置率之后，零售市场预计将逐步趋于稳定，空置率稳步下降，租金有所改善。面对消费者支出审慎和零售商表现疲弱方面，本集团将持续实施多管齐下的策略，以维持出租率和经常性收入。这些策略包括改进租赁和市场行销方式、优化租户组合以及重新定义零售空间运营，以更能满足本地消费者的需求。本集团仍将采取具有竞争力和灵活性的租赁策略，以吸引新租户并留住现有租户。

上海的办公楼市场预计仍将面临挑战，在供应严重过剩和业主提供进取租金优惠的影响下，带来持续的租金压力和高企空置率。为回应此情况，本集团将采取积极且灵活的租赁策略，包括装修补贴、增值服务以及更灵活的租赁条款，以降低租户的进入门槛。这些举措旨在稳定入住率并维持经常性收入。

深圳凭借作为全球顶尖的经济特区和创新、创业及先进技术枢纽的优越定位，将继续保持其在经济和数位竞争力方面的领先地位。在政府的持续支持和刺激政策下，尤其是在高端科技中心的南山区，深圳市有望在推动粤港澳大湾区持续增长与发展方面扮演关键角色。

该土地毗邻的新高端住宅项目最近以强劲销售价格迅速售罄，见证着深圳当地房地产市场已呈现政策驱动的稳定迹象。此外，预计今年十一月在深圳举办的「第33届亚太经合组织领导人会议」将显著提升深圳的国际形象，伴随着高品质的市区重建基础设施，均有助于进一步提升深圳的房地产价值。深圳作为宜居城市的良好声誉以及政府持续推行的刺激政策，进一步支持深圳房地产市场的乐观前景。围绕该土地被打造为优质文化休闲区的完善城市规划，加上东角头歌剧院附近发展地铁基础设施，将进一步提升该土地未来的发展价值。

本集团将持续积极维护本公司就历史争议在圳华及其资产中权益。而本集团将采取一切可行措施，并在适当时机及时采取行动，同时继续寻求中国法律意见，以维护和提升本集团的立场。

同时，本集团将与相关政府部门及其他相关方保持密切合作，探讨各种发展方案，旨在配合城市规划及周边基础设施项目（包括歌剧院），优化该土地的未来发展价值，从而为本公司及其股东提升最大价值。

致意

董事会就于本期间内本集团各股东、来往银行、客户、供应商及其他持份者对本集团作出的持续支持；以及全体职员对本集团的贡献，谨此深表谢意。

主席
陈永栽博士

香港，二零二六年二月二十七日

截至二零二五年十二月三十一日中期报告