本人谨代表达力集团有限公司（「本公司」）董事（「董事」）之董事会（「董事会」）同寅向股东提呈本公司及其附属公司（「本集团」）截至二零二四年十二月三十一日止六个月未经审核中期业绩之管理层报告书，该业绩乃经本公司外聘核数师德勤‧关黄陈方会计师行审阅。

中期业绩

截至二零二四年十二月三十一日止之六个月内（「本期间」），本集团录得总收入为港币33,784,000元（二零二三年：港币38,307,000元），而毛利为港币22,196,000元（二零二三年：港币24,914,000元），相比去年同期（「上一期间」），显示分别减少收入约12%及毛利约11%。而毛利率轻微上调约为66%（二零二三年：65%）。此业绩主要由于本集团之中国大陆投资物业之租金收入（以人民币（「人民币」）结算）减少。

于本期间，本集团计入其他收入及收益为港币4,503,000元（二零二三年：亏损港币24,000元），主要源自银行利息收入为港币4,074,000元（二零二三年：港币2,490,000元）及净兑换溢利为港币236,000元（二零二三年：港币4,097,000元）。假计利息拨回为零（二零二三年：港币7,188,000元，为本集团在中国大陆之合营企业（「合营企业」）欠款之假计利息）。

此外，在市场气氛低迷情况下，本集团已确认其投资物业公平值之减值金额合共为港币64,162,000元（二零二三年：港币13,338,000元）。而行政费用支出则减少至港币16,006,000元（二零二三年：港币31,679,000元）。

本集团并未在本期间录得合营企业的任何利润，相比上一期间则录得溢利为港币12,635,773,000元，主要源自初次确认合营企业分配予本集团的一块土地的一次性公平值收益。

经考虑所有因素，包括投资物业公平值减少及递延税项的相关影响，本集团录得本公司股东于本期间应占亏损为港币42,182,000元（二零二三年：溢利港币5,365,693,000元），相当于每股基本亏损港币0.1775元（二零二三年：每股溢利港币22.57元）。两期每股收益出现重大差异，主要由于上一期间上述合营企业分配给集团的一块土地的一次性公平值收益及相关税项影响所致，倘不计入上一期间该一次性公平值收益及相关税项影响，本集团上一期间录得每股基本亏损为港币0.0592元。

此外，由于以人民币为功能货币换算至港币（「港币」）为呈列货币之汇兑差额，于本期间人民币换算港币贬值约1.46%（二零二三年：升值1.71%），其他全面支出合共港币106,986,000元（二零二三年：其他全面收入港币71,638,000元），而本公司股东于应占全面支出总额为港币148,591,000元（二零二三年：全面收入总额港币5,436,647,000元）。

中期股息

董事宣派截至二零二四年十二月三十一日止六个月之中期股息每股港币0.5仙（二零二三年十二月三十一日止六个月：港币0.5仙）予于二零二五年四月三日（星期四）名列本公司股东名册之股东。股息单预期将约于二零二五年四月二十五日（星期五）寄予各股东。

业务回顾

于本期间，本集团之整体收入（以人民币结算）源自物业租赁经营分类，主要来自其位于中国大陆的投资物业，而本集团经营分类业绩则源自其中国大陆的投资物业的物业租赁及物业发展经营分类。由于房地产业市场情绪持续低迷，导致租金收入及投资物业的公平值下降，对本集团租赁经营分类的表现造成不利影响。

本集团从其两主要城市（上海及北京）的投资物业，带来租金收入合共为人民币30,933,000元（二零二三年：人民币34,995,000元），与上一期间相比，显示租金收入下调约12%。此租金收入在财务账项呈列之总额为港币33,784,000元（二零二三年：港币38,307,000元），占本集团全部（二零二三年：全部）综合收益收入。本集团之投资物业（包括(1)北京的购物商场、车位及若干其他物业以及(2)上海的办公楼单元）之公平值，贬值为人民币58,748,000元，相等于港币64,162,000元（二零二三年：人民币12,185,000元，相等于港币13,338,000元）。据此，物业租赁分类业绩共录得亏损为人民币38,563,000元，相等于港币42,117,000元（二零二三年：溢利人民币10,375,000元，相等于港币11,357,000元）。

倘不计入此等投资物业公平值之变化及相关税务影响，基本分类业绩录得溢利为人民币20,185,000元，相等于港币22,045,000元（二零二三年：人民币22,560,000元，相等于港币24,695,000元）。

北京

在北京，租金收入来自本集团在朝阳区完善的社区商场下跌，而全年平均出租率上升至约87%（二零二三年：约85%）。租金收入为人民币12,913,000元（二零二三年：人民币13,588,000元），相比上一期间，显示约5%跌幅，换算为港币14,103,000元（二零二三年：港币14,874,000元），并占本集团总收入42%（二零二三年：39%）。租金收入减少主要因为消费及零售气氛疲弱。该等投资物业公平值下调为人民币11,734,000元，相等于港币12,815,000元（二零二三年：人民币2,283,000元，相等于港币2,499,000元），导致分类业绩亏损为人民币5,051,000元，相等于港币5,517,000元（二零二三年：溢利为人民币4,611,000元，相等于港币5,048,000元）。

倘不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩溢利显示为人民币6,682,000元，相等于港币7,298,000元（二零二三年：人民币6,894,000元，相等于港币7,547,000元）。

上海

在上海，本集团名为「裕景国际商务广场」的优质办公楼（位处于浦东小陆家嘴的核心金融区）平均出租率下跌至约71%（二零二三年：86%），而租金收入为人民币18,020,000元（二零二三年：人民币21,407,000元），相比上一期间，代表约16%跌幅。该收入换算为港币19,681,000元（二零二三年：港币23,433,000元），占本集团总收入58%（二零二三年：61%）。租金收入下降的原因是租户违约及在经济低迷和对租赁需求疲软下仍涌入新增办公楼供应。该等投资物业公平值贬值为人民币47,014,000元，相等于港币51,347,000元（二零二三年：人民币9,902,000元，相等于港币10,839,000元），导致分类业绩录得亏损为人民币33,512,000元，相等于港币36,600,000元（二零二三年：溢利人民币5,763,000元，相等于港币6,309,000元）。

倘不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币13,502,000元，相等于港币14,747,000元（二零二三年：人民币15,665,000元，相等于港币17,148,000元）。

深圳

本集团目前正在开发由深圳市规划和自然资源局南山管理局（「规划管理局」）于上一期间授予本集团一块位于深圳市南山区东角头的K709-0003土地（「土地」）。

土地地理位置优越，位于后海大道以东，蛇口新街以南，望海路以北及后海滨路以西，并占地面积约65,000平方米可作为多用途发展，而可开发建筑面积约179,000平方米（其中住宅可开发建筑面积143,000平方米，商业可开发建筑面积29,000平方米及其他配套附属设施）。

本集团已启动开发该土地，并一直与各相关政府部门及有关方就不同的开发方案和土地总体规划密切合作，结合该地区及邻近歌剧院优化为文化休闲设施的基础设施（其中包括地铁线路和车站的开发）。

至于名为深圳圳华港湾企业有限公司（「圳华」），本公司持有49%股权权益而其经营期于二零一四年届满）的合营企业，本集团及合营伙伴（「合营伙伴」）经广东省深圳市中级人民法院（「中国法院」）撤回强制清算后，继续进行清算。并将一块位于深圳市南山区东角头的土地权益（「前土地」）交还给规划管理局，而换取其中一块授予给本集团的土地。在此土地置换完成后，圳华的主要资产已被置换，而圳华不再拥有重大资产。

应占合营伙伴溢利为零（二零二三年：人民币11,543,284,000元（相等于港币12,635,773,000元），主要由于初次确认合营伙伴分配予本集团的一块土地的一次性公平值收益）。

同时，如先前披露，一名前租户作为原告，并加入圳华作为第三人，就法院先前就其将相关政府部门（「政府部门」）作为被告提起有关前土地的四个行政诉讼案件的一审裁判提起上诉（「上诉」）。反对政府部门与圳华于二零二一年签订的搬迁补偿协议内（「搬迁补偿协议」），对前土地上的建筑物、装置和设备进行拆除、搬迁和补偿并要求索赔。于期内，法院驳回三个上诉案件中的全部上诉请求，维持原裁判；对余下一个上诉案件，法院修改其中原判第二项判决，责令政府部门重新处理前租户的补偿请求，其他维持原判。本集团及合营伙伴正密切注意行政诉讼的进展，并根据其中国法律顾问的建议，于必要时将采取适当行动。

根据本集团接获的中国法律意见，就本集团与合营伙伴之间存在着关于圳华的历史争议，包括将圳华过往年度的股权由80%变更为49%（「历史争议」）：就历史争议而言，本集团与合营伙伴经仲裁后于二零一零年作出仲裁裁决，支持本集团有权分配圳华持有之前土地于开发前产生有关收入所带来的利润。据此，本集团继续积极行动，寻求中国法律意见并采取权宜行动（包括但不限于诉讼及╱或仲裁），以就历史争议争取本集团于圳华及其资产的最佳利益。

财务回顾

资本架构

于本期间内，本集团之财务状况维持良好及资金流动充裕，及其融资及财务政策均以企业层面且审慎态度管理及控制。库务政策之要旨在于有效地利用本集团资金及管理财务风险。于二零二四年十二月三十一日，本公司拥有人应占权益合共为人民币6,672,049,000元（二零二四年六月三十日：人民币6,712,492,000元），而每股资产净值为人民币28.07元（二零二四年六月三十日：人民币28.24元），换算为港币7,204,925,000元（二零二四年六月三十日：港币7,354,705,000元）。于二零二四年十二月三十一日，本集团银行借贷总额仍为零（二零二四年六月三十日：零），导致本集团负债比率为零（二零二四年六月三十日：零）。于本期间内，汇率波动风险对本集团之影响，主要为人民币兑换港币贬值所产生的净兑换收益港币236,000元（二零二三年十二月三十一日止六个月：港币4,097,000元）；及以人民币为功能货币换算至港币为呈列货币之汇兑差额，其他全面支出总计为港币106,986,000元（二零二三年十二月三十一日止六个月：其他全面收入港币71,638,000元）。于本期间内概未为对冲目的而采用金融工具，而本集团将继续密切监察人民币波动之影响以减低其负面影响。

财政资源及资金流动性

本集团的充裕现金流量来自投资物业租金收入及利息收入。于二零二四年十二月三十一日，本集团银行结余及现金以及银行定期存款主要以人民币计算，并合共为港币423,753,000元（二零二四年六月三十日：港币422,338,000元）。本集团有充裕现金流量，维持尚未动用信贷额合共港币1,000,000元（二零二四年六月三十日：港币1,000,000元），作为流动资金，并以浮动利率计息。于二零二四年十二月三十一日，本集团的流动资产净额为港币12,873,616,000元（二零二四年六月三十日：港币13,057,439,000元），而流动比率为72.45（二零二四年六月三十日：74.17）。本集团于二零二四年十二月三十一日，资本支出约人民币 6,747,000 元。同时，土地发展中物业的预计开发成本会相当可观（视乎发展规划及历史纠纷的仲裁及╱或诉讼的正面结果而定），并将由内部资源、银行融资及其他适用方式提供资金（视情况而定）。

资产抵押及/或或然负债

于二零二四年十二月三十一日，由于本集团无（二零二四年六月三十日：无）借贷，因此并无抵押任何资产。

展望

展望未来，尽管面临房地产行业持续低迷、国内消费和商业信心疲软、地缘政治和征收关税等挑战，中国经济出现复苏迹象。相信在一系列持续刺激政策以及财政、货币宽松措施的带动下，房地产市场将趋稳并振兴消费，中国经济将维持高品质平稳成长。这些因素将刺激国内需求和消费情绪以及商业活动，从而促进零售和办公楼行业的租赁活动。

在北京，预期零售市场在消费场景的提升和支持政策加速消费者支出下，将趋于稳定。为维持出租率及经常性收入，本集团将致力于改善租赁及行销策略，加强品牌组合及优化租赁服务，为当地居民提供多样化及便利的优质购物体验，同时采取有竞争力及有效的租赁策略以吸引新零售商╱租户及留住现有零售商╱租户。

在上海，在新增办公室空间持续涌入，连同需求疲软及经济不景气下，办公室市场的租金和入住率仍面临压力。本集团将持续实施具竞争力及有效的租赁策略，提供装修补贴、增值服务及增加更灵活的租赁条款，以吸引新租户及留住现有租户，从而维持入住率及经常性收入。

深圳大都会作为先行示范区和高端科技枢纽，在近期利好政策和交通网络拓展的推动下，经济活力蓬勃，定位为国际贸易、创新、消费中心及高度宜居城市，可望维持多元化成长和高品质发展。这将强化其在粤港澳大湾区发展的核心枢纽作用。

此外，深圳房地产市场的复苏势头预计将有所增强，在一系列官方支持政策推出以应对房地产市场的长期低迷之后，近期土地拍卖价格创下历史新高，且销售量激增，反映房地产市场的信心有所增强。这将提升位于深圳市南山区东角头土地的发展价值。

而本集团将继续运用该土地的城市及总体规划以及邻近的歌剧院和基础建设项目发挥协同效应。同时，预计本集团未来就开发该土地将引致大量建设及开发成本。此外，本集团将继续寻求中国法律意见，并就历史争议中涉及圳华及其资产进一步争取集团的最佳利益。

致意

董事会就于本期间内本集团股东、来往银行、客户、供应商及其他持份者对本集团作出的持续支持；以及全体职员对本集团的贡献，谨此深表谢意。

主席
陈永栽博士

香港，二零二五年二月二十八日

截至二零二四年十二月三十一日中期报告